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Par un arrêt en date du 11 mars 2021 (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-11.746), la Cour de cassation a apporté une importante précision.

Par acte du 28 avril 2010, des locaux situés dans un centre commercial et destinés à la vente de chaussures ont fait l’objet d’un bail commercial dont deux clauses stipulaient :

« Les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s’agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d’analyse, d’assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif »

« Les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l’ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant aux frais et honoraires de gestion »

Suite à la facturation de ces charges par le bailleur, un litige est survenu entre ce dernier et le preneur qui n’a pas procédé à leur règlement.

Le bailleur a alors assigné son locataire en paiement desdites charges le 17 juin 2015 et a été débouté de ses demandes par jugement du 3 février 2017.

Par un arrêt du 18 novembre 2019 (CA Bordeaux, 4e ch. civ., 18 nov. 2019, n° 17/01263), le bailleur a une nouvelle fois été débouté de ses demandes.

La Cour motivant sa décision sur le fait que « le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat. Il en est de même des charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire, qui sont alors un supplément de loyer. »

Toutefois, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-11.746), saisie par le bailleur, a cassé l’arrêt d’appel et a précisé :

« En statuant ainsi, tout en constatant que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

En conséquence, la Cour de cassation affirme la suprématie du principe selon lequel le contrat est la loi des parties, confirmant ainsi que l’assistance par un professionnel du droit lors de l’élaboration d’un bail commercial devient plus que jamais une nécessité.

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